La domanda arriva puntuale ogni estate, di solito verso agosto, quando l'host guarda gli incassi della stagione e comincia a fare i conti con il fisco. Quanto pago sugli affitti brevi? La cedolare secca conviene sempre? E chi trattiene cosa quando incasso tramite Airbnb o Booking? Nella nostra esperienza con i proprietari della Gallura, la confusione qui è la regola, non l'eccezione. Proviamo a mettere ordine.

Una premessa doverosa: questo è un articolo divulgativo scritto da chi gestisce case, non da un commercialista. Le cifre sono indicative e le regole cambiano con le leggi di bilancio. Per la tua situazione specifica confrontati sempre con un professionista abilitato. Detto questo, entriamo nel merito.

Cos'è la cedolare secca sugli affitti brevi

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo. Invece di far confluire i redditi da locazione nel reddito complessivo IRPEF, con le sue aliquote progressive che salgono fino al 43%, applichi un'imposta fissa sul canone lordo. Niente addizionali regionali e comunali su quei redditi, niente imposta di bollo e di registro sul contratto.

Si applica agli affitti brevi, cioè i contratti di locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche che affittano al di fuori di un'attività d'impresa. Il classico caso dell'appartamento a Pittulongu affittato a settimana durante l'estate, o del bilocale a Olbia messo a reddito nei weekend.

Le aliquote nel 2026: attenzione al secondo immobile

Fino a poco tempo fa la cedolare sugli affitti brevi era una comoda aliquota unica al 21%. Le cose sono cambiate. Oggi la regola è questa:

21% sul primo immobile destinato ad affitto breve nell'anno;
26% dal secondo al quarto immobile.

Resta il limite dei quattro immobili: chi supera questa soglia in un anno solare è considerato imprenditore, con tutto quello che comporta in termini di partita IVA, contributi e adempimenti. Non è un dettaglio da poco. Chi possiede tre appartamenti a Baja Sardinia e ne aggiunge un quinto cambia radicalmente il proprio inquadramento fiscale.

Quel salto dal 21 al 26% sul secondo immobile pesa. Su un incasso stagionale di 20.000 euro parliamo di mille euro di imposta in più. Vale la pena sceglierlo con criterio: conviene indicare come "primo" (al 21%) l'immobile che rende di più.

Come funziona la ritenuta dei portali

Qui casca la maggior parte degli host. Quando affitti tramite un intermediario o un portale telematico che incassa i pagamenti al posto tuo, quel soggetto è tenuto a operare una ritenuta del 21% sui canoni e a versarla all'Erario. È una ritenuta a titolo di acconto.

Questo significa due cose importanti. Primo: parte delle tue imposte è già stata trattenuta alla fonte, quindi in dichiarazione recuperi quanto già versato dal portale. Secondo, e più insidioso: la ritenuta è sempre del 21%, anche se sul tuo secondo immobile l'aliquota effettiva è il 26%. Il 5% di differenza lo salderai tu in dichiarazione. Meglio saperlo prima di ritrovarsi il conguaglio.

Molti host restano convinti che, poiché Airbnb trattiene già qualcosa, non ci sia altro da dichiarare. Non è così. La ritenuta è un acconto, non l'imposta finale.

La certificazione unica che il portale ti rilascia riporta gli importi lordi incassati e le ritenute operate. È il documento da cui partire per la dichiarazione.

Cedolare secca o IRPEF: quando conviene davvero

Non è automatico che la cedolare convenga sempre, anche se nella grande maggioranza dei casi degli host che seguiamo è la scelta giusta. Dipende dal tuo reddito complessivo e dalle detrazioni che hai.

La cedolare si calcola sul canone lordo senza abbattimenti né deduzione di costi. In compenso ti evita l'IRPEF progressiva. Se hai un reddito già alto, dove ogni euro in più sarebbe tassato al 38-43%, la cedolare al 21% è quasi sempre più vantaggiosa. Se invece hai un reddito basso e molte detrazioni (mediche, ristrutturazioni, familiari a carico), tenere i canoni in IRPEF potrebbe permetterti di sfruttare quelle detrazioni che la cedolare "spegne".

Un esempio concreto e indicativo: 15.000 euro di canoni annui da un appartamento a Golfo Aranci. In cedolare al 21% paghi circa 3.150 euro, punto. In IRPEF quegli stessi canoni, sommati agli altri redditi, potrebbero costarti molto di più se ti spingono in uno scaglione alto, oppure meno se hai un carico di detrazioni da recuperare. Il calcolo va fatto sul tuo caso reale.

Le altre voci che spesso si dimenticano

Imposta di soggiorno: a Olbia e in molti comuni della Costa Smeralda va riscossa dagli ospiti e riversata al Comune. Non è una tua tassa sul reddito, ma un adempimento che se salti diventa un problema. La incassi tu, la giri tu.
Comunicazioni alla Questura: gli alloggiati vanno registrati sul portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Niente a che vedere col fisco, ma è obbligatorio.
CIN: il Codice Identificativo Nazionale va richiesto ed esposto negli annunci. Senza, si rischiano sanzioni pesanti.

Cosa dichiarare e quando

I redditi da affitto breve vanno indicati nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo a quello di incasso. Gli incassi della stagione 2026 finiranno quindi nella dichiarazione da presentare nel 2027. Nel modello indichi i canoni lordi, opti per la cedolare secca dove vuoi applicarla, e scomputi le ritenute già operate dai portali.

Un consiglio pratico che diamo sempre: tieni un registro ordinato di ogni prenotazione, con importo lordo, commissioni del portale, ritenute e imposta di soggiorno incassata. A febbraio dell'anno dopo, quando serviranno i numeri, avere tutto già pronto vale più di qualsiasi scorciatoia. Chi gestisce da solo tre o quattro case senza un metodo, di solito, arriva alla dichiarazione con un mal di testa e qualche dato mancante.

Perché la gestione fa la differenza anche sul fisco

La parte fiscale non è isolata dal resto. Un immobile gestito bene incassa di più, e incassare di più cambia anche i conti con l'Erario. Ma soprattutto una gestione ordinata produce la documentazione giusta: certificazioni dei portali, riepiloghi degli incassi, tracciabilità dell'imposta di soggiorno. Quando il proprietario o il suo commercialista chiedono i numeri, ci sono.

Nel nostro servizio di gestione teniamo la contabilità delle prenotazione per ogni immobile, così l'host arriva alla dichiarazione con un quadro chiaro invece che con una cartella di ricevute. Non facciamo consulenza fiscale, ma forniamo i dati puliti su cui il tuo commercialista può lavorare senza rincorrere estratti conto. Se vuoi vedere come lavoriamo, dai un'occhiata al nostro portfolio di immobili in Gallura e Costa Smeralda.

Domande frequenti

La cedolare secca al 21% vale ancora nel 2026?

Sì, ma solo sul primo immobile destinato ad affitto breve. Dal secondo al quarto immobile l'aliquota sale al 26%. Oltre i quattro immobili si entra nell'attività d'impresa, con partita IVA obbligatoria.

Se Airbnb trattiene già il 21%, devo dichiarare comunque?

Sì. La ritenuta operata dal portale è un acconto, non l'imposta definitiva. In dichiarazione indichi i canoni lordi e scomputi le ritenute già versate. Se hai più immobili tassati al 26%, salderai la differenza.

L'imposta di soggiorno rientra nella cedolare?

No. L'imposta di soggiorno è un tributo comunale che riscuoti dagli ospiti e riversi al Comune, ad esempio a Olbia. Non c'entra con la tassazione del tuo reddito da locazione, ma va gestita correttamente per evitare sanzioni.

Conviene la cedolare o l'IRPEF?

Nella maggior parte dei casi la cedolare conviene, soprattutto con redditi medio-alti. Se però hai un reddito basso e molte detrazioni da recuperare, la tassazione IRPEF ordinaria potrebbe risultare più vantaggiosa. La scelta va valutata caso per caso con un commercialista.

Se stai mettendo a reddito una casa in Gallura e vuoi capire come impostare la gestione fin dall'inizio, dai numeri agli adempimenti, scrivici. Ti diciamo con franchezza cosa aspettarti dalla stagione e come tenere i conti in ordine, senza promesse gonfiate.

Tassazione affitti brevi 2026: cedolare secca e regole